Cosa devo fare se il mio immobile non è accatastato: le regole e la procedura da mettere subito in atto

Cos’è il catasto e cosa fare se l’immobile non risulta registrato? È comunque possibile venderlo? Facciamo un po’ di chiarezza.

Quando parliamo di catasto ci riferiamo al registro nazionale italiano in cui sono iscritti tutti gli immobili riconosciuti sul territorio. Gli immobili possono essere fabbricati oppure terreni e con “riconosciuti” si intende esplicitare un aspetto di particolare importanza: non tutti lo sono. In altre parole, il catasto non contiene tutti gli immobili esistenti, perché non tutti sono stati regolarmente iscritti e registrati. E dunque non sono riconosciuti anche se esistono (i cosiddetti immobili “fantasma”).

Il catasto ha un valore essenziale soprattutto in termini di fiscalità: attraverso il censimento (potremmo dire anche il “computo”) dei beni immobili presenti nel nostro Paese, il Fisco può calcolare l’imponibile fiscale e dunque riscuotere il corrispettivo spettante dai fondi rustici e dai fabbricati urbani di cui i cittadini italiani sono proprietari.

Il catasto, inoltre, contiene il documento della visura, tramite il quale è possibile risalire ad informazioni specifiche riguardo agli immobili, come la loro superficie ed estensione metrica e volumetrica, la loro titolarità, la loro destinazione d’uso e così via. La visura è rilasciata dall’Agenzia delle Entrate e, essendo un documento pubblico, può essere richiesto per consultazione da chiunque (in forma gratuita se riguarda il proprio immobile o a pagamento se si riferisce ad immobile di proprietà di terzi). Ma cosa fare se l’immobile non è accatastato?

Quando un immobile risulta non accatastato e cosa fare per registrarlo

Se un immobile esiste ma non risulta iscritto nel registro nazionale, ecco che viene definito non accatastato. È il caso, ad esempio, delle costruzioni abusive o dei frazionamenti, che non sempre riportano con esattezza la nuova organizzazione di vani e superfici. Inoltre, la legge prevede tipologie specifiche di immobili che non devono essere accatastate e che dunque, legittimamente, non risultano nei registri.

Tra questi, non sono da accatastare ad esempio i manufatti precari, ovvero privi di fondazione, le tettoie di altezza utile inferiore al metro e ottanta centimetri e di volumetria inferiore ai 150 metri cubi, le serre ed i manufatti con superficie coperta inferiore ad otto metri quadrati. Ma se un immobile deve invece essere accatastato per legge, e non lo è, è possibile venderlo?

Ebbene, la risposta è negativa. Per essere oggetto di compravendita, un immobile deve essere regolarmente accatastato e la sua planimetria deve riportare il reale stato di fatto dell’immobile, aggiornato al momento dell’atto di compravendita. Se l’immobile non risulta aggiornato, o se addirittura non è riconosciuto e quindi risulta inesistente, allora occorre procedere con l’accatastamento. La procedura può essere effettuata solo da un professionista certificato, come un geometra, un ingegnere o un architetto, che presenta una specifica dichiarazione all’Agenzia delle Entrate. Il costo varia a seconda del professionista e dei diritti erariali dovuti.